Договор строительного подряда
как основа организации учета в строительстве

Экономико-правовая сущность и функции договора строительного подряда

Правильно составленный договор строительного подряда является первой ступенью предпринимательского успеха подрядных организаций. В этой связи еще на стадии заключения следует учесть, что по объему охватываемых вопросов договор строительного подряда относится к наиболее сложным видам договоров. Это вызвано, в первую очередь, широтой охватываемых им вопросов, таких, как:
поставка материалов;
установка технологического оборудования;
условия и график сдачи и оплаты различных этапов работ;
устранение недостатков, обнаруженных после сдачи объекта и т.д.
Обязательным приложением договора строительного подряда является утвержденная проектно-сметная документация. Следовательно, действующее законодательство не допускает, даже по воли всех участников процесса капитального строительства, осуществления строительных работ без проектно-сметной документации. Проектно-сметная документация служит для определения количества различных ресурсов, необходимых для осуществления работ, предусмотренных договором строительного подряда. Выявленные таким образом данные, могут служить основанием для определения стоимостных показателей при формировании договорной цены на строительные работы.
Субъектный состав договора строительного подряда зависит от того, какие именно отношения имеют место в конкретном случае. Возможными вариантами могут быть:
а) в качестве заказчика фигурирует государство в лице его министерств или других органов;
б) заказчиком объекта строительства является другой хозяйствующий субъект;
в) строительные работы осуществляются для удовлетворения личных потребностей заказчика как физического лица.
Конкретные отношения по реализации отношений между участниками процесса капитального строительства регламентируются соответствующими юридическими нормами. например, отношения, возникающие, когда государство является заказчиком объекта строительства, регламентируются параграфом 5 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), где определена специфика подобных отношений. в частности, там отмечено следующее: подрядные строительные работы, проектные и изыскательские работы, предназначенные для удовлетворения потребностей российской федерации или субъекта российской федерации и финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников, осуществляются на основе государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд. При этом следует заметить, что, в соответствии с нормами ГК РФ, муниципальные образования, а также государственные предприятия не наделены правом заключения контрактов со статусом государственного. Между тем, бухгалтерский и налоговый учет затрат, связанных с осуществлением строительных работ, финансируемых за счет бюджетов разных уровней или внебюджетных фондов, имеет свои особенности. Это замечание касается, в частности, вопроса применения отраслевых рекомендаций и указаний по определению себестоимости строительных работ.
Согласно п. 3 ст. 740 ГК РФ в тех случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются нормы договора бытового подряда.
ГК РФ не дает исчерпывающий перечень субъектов договора строительного подряда. В частности, это касается инвесторов, финансирующих процесс капитального строительства. определение, роль и место инвестора в процессе капитального строительства изложены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (закон N 39-ФЗ). В настоящее время имеет место неоднозначное толкование Гражданским кодексом РФ и законом N 39-ФЗ некоторых понятий, используемых в ходе осуществления капитального строительства. Это, в частности, касается субъектного состава договора строительного подряда, понятийного аппарата и терминологии. Данные противоречия нередко затрудняют практическое применение отдельных типов договоров строительного подряда.
Представляется, что субъектами инвестиционной деятельности при применении договора строительного подряда необходимо его положения формировать в соответствии с требованиями Федерального закона N 39-ФЗ.
Кроме того, существуют противоречия в понятийном аппарате нормативных документов Госстроя Российской Федерации и государственного комитета по статистике. Данное замечание, в частности, касается таких понятий как: "здания", "сооружения", "стройка", "строительные работы".
Существующее положение, когда отсутствует четкая и однозначная трактовка понятий в различных действующих нормативно-правовых документах, нередко вызывает значительные трудности, связанные с юридическим толкованием и регулированием взаимоотношений участников капитального строительства.
При осуществлении сложных строительных работ субъектом договора строительного подряда может являться инженер или специализированная организация. Его место и роль регламентируются ст. 749 ГК РФ, где отмечено, что заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно, без согласия подрядчика, договор об оказании заказчику инженерных услуг с соответствующим инженером или инженерной организацией. следовательно, в подобном случае, в договоре строительного подряда должны быть определены функции инженера (инженерной организации), связанные с осуществлением им своих обязательств. Полномочия данного субъекта договора строительного подряда сводятся к осуществлению инженерного надзора и контроля за ходом строительных работ. Его указания и требования исходят от имени заказчика и обязательны для подрядной строительной организации. Смысл привлечения инженера (инженерной организации) заключается в том, что заказчик не обладает специальными знаниями, но желает получить объект надлежащего качества. Когда привлекается инженер (инженерная организация) заказчик идет на дополнительные затраты, связанные с оказанием инженерных услуг. В то же время, в соответствии с п. 4 ст. 749 ГК РФ, подрядчик, который ненадлежащим образом выполнил работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом. Следует отметить, что, в соответствии с п. 2 ст. 748, если заказчиком обнаружены недостатки, но он не сделал такого заявления подрядчику, то он теряет в дальнейшем право ссылаться на обнаруженные им недостатки.
К особенностям договора строительного подряда можно отнести наличие в нем положений об условиях сдачи и приемки выполненных строительных работ или объекта строительства, если речь идет о строительстве "под ключ". Это требование договора осуществляется только в письменной форме, путем подписания сторонами договора строительного подряда актов установленных форм. Кроме того, юридически значимыми для сторон являются сроки начала и окончания строительства. В частности, с точки зрения организации бухгалтерского и налогового учета эти факторы имеют важнейшее значение.
Важным аспектом правового регулирования взаимоотношений субъектов договора строительного подряда, обусловленным технической сложностью предмета договора и тем, что возможные дефекты могут быть скрыты при производстве работ, и их обнаружение при приемке может быть затруднено, является предельный срок обнаружения недостатков, то есть гарантия качества исполнения строительных работ. В соответствии со ст. 756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков, допущенных подрядными организациями в ходе осуществления строительных работ, составляет пять лет.
Особенности, свойственные договору строительного подряда, обусловливают его функциональную направленность. В качестве основных функций договора строительного подряда можно выделить: фондосоздающую; инвестиционную; социальную; стабилизирующую.
Строительство удовлетворяет потребности хозяйствующих субъектов в строительстве или обновлении их основных фондов. Этим объясняется резкое увеличение спроса на строительную продукцию в периоды роста экономики отдельно взятой страны.
В соответствии с законодательством Российской Федерации инвестиционную деятельность в рамках договора строительного подряда могут осуществлять как физические лица, так и хозяйствующие субъекты, в том числе иностранные. Это позволяет развивать экономику строительной отрасли на основе негосударственных инвестиций, а также предоставляет заказчику выбор в подборе инвесторов в вопросах, связанных с реализацией строительных программ.
Социальная функция договора строительного подряда заключается в увеличении рабочих мест, связанных с выполнением строительных заказов, что позволяет снизить уровень безработицы. Кроме того, жилищное строительство по договорам строительного подряда в значительной мере способствует решению жилищного вопроса граждан страны.
Стабилизирующая функция договора строительного подряда обусловлена тем, что объекты законченного строительства служат длительное время, не требуя при этом значительных средств для поддержания их в состоянии, пригодном к использованию. Между тем, в изготовлении строительной продукции косвенно или непосредственно принимают участие более 70 отраслей экономики страны, которые обеспечивают строительство металлом и металлоконструкциями, цементом, лесоматериалами, строительными машинами, средствами транспорта, топливом, энергетическими ресурсами и т.д. таким образом, строительство "поглощает" около 50% продукции промышленности стройматериалов, более 20% металлопроката, 40% пиломатериалов, более 10% продукции машиностроения и т.д.
Нормативно-правовая основа договора строительного подряда включает в себя: федеральные законы, регулирующие данную деятельность; госты; подзаконные правовые акты; отраслевые указания, рекомендации, положения, приказы, инструкции;
СНиПы и др. При этом основными документом, регулирующими договор строительного подряда на федеральном уровне, является ГК РФ.
Как уже отмечалось, договор строительного подряда относится к наиболее сложным видам договоров с точки зрения широты охвата различных вопросов, возникающих при строительстве. В части регулирования договора строительного подряда ГК РФ содержит как обязательные, так и необязательные нормы, то есть нормы, используемые применительно к конкретным ситуациям, с помощью которых учитываются специфика и все особенности, предъявляемые заказчиком к конкретному объекту капитального строительства. Содержание отдельного договора строительного подряда может зависеть от: масштаба стройки; желаний сторон; состава субъектов договора и их юридической подготовки и т.д. из этого можно сделать вывод о том, что нет формы договора строительного подряда "на все случаи", и практически всегда существует необходимость формирования структуры договора исходя из конкретных обстоятельств.
При любом сочетании субъектов процесса капитального строительства заказчик является основным. Данное утверждение основано на том, что именно он:
инициирует строительство;
определяет условия работы подрядных организаций;
отвечает за разработку проектно-сметной документации;
предоставляет для строительства земельный участок;
является потребителем законченного объекта строительства.
Кроме того, в лице заказчика выражается инвестиционная функция договора строительного подряда. В соответствии с выбранной им целью заказчик ставит задачи перед подрядной строительной организацией.
Деятельность подрядных строительных организаций можно подразделить на два вида: генподрядную и субподрядную. При этом следует иметь ввиду, что генподрядная организация может и не проводить ни какие строительные работы, а содержание ее функций может сводиться к: посредничеству; сбору и анализу экономической, управленческой или другой информации, связанной со строительством; организации, обеспечению ведения строительных работ и руководству процессом строительных работ.
Работодателем для субподрядной организации является генподрядная организация. Субподрядные организации являются непосредственными исполнителями строительных работ. Они, как правило, имеют узкую специализацию по видам строительных работ. Иными словами, генподрядчик поручает субподрядчику выполнение определенных видов строительных работ.
Практическая реализация договора строительного подряда по схеме: заказчик - генподрядчик - субподрядчик может иметь различное юридическое построение, в зависимости от конкретных условий, задач и целей, стоящих перед участниками капитального строительства. Кроме того, разграничение взаимоотношений между участниками процесса капитального строительства, степень детализации обязательств и требований к их выполнению могут быть определены самими сторонами договора или основаны только лишь на существующих нормативно-правовых актах общего назначения. Таким образом, если договором строительного подряда иное не предусмотрено, то отношения регулируются на основе действующего законодательства в области осуществления инвестиционной деятельности, связанной с капитальным строительством.
Следует учесть, что фигурировать в качестве генподрядчика или субподрядчика может только хозяйствующий субъект, обладающий специальной лицензией. Кроме того, для выполнения некоторых видов строительных работ требуется оформить дополнительную лицензию. другими словами, организации, не имеющие соответствующих лицензий, не имеют право осуществлять строительство.
Как показывает практика, важнейшее правовое значение имеют условия, закрепленные договором строительного подряда, касающиеся сдачи и приемки строительных работ. Это вытекает из того, что, с моментом сдачи и приемки строительных работ и подписания соответствующих актов, возникает переход прав собственности на объект или его часть от подрядчика к заказчику. Момент перехода прав собственности на объект строительства влияет, в частности, на:
а) определение ответственности за сохранность объекта или его части;
б) выявление налогооблагаемой базы;
в) момент истечения гарантийного срока качества;
г) срок исковой давности;
д) возникновение кредиторской задолженности заказчика.
Правовое регулирование приемки и сдачи строительных работ регламентируется ст. 753 ГК РФ, где, в частности, отмечено, что заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке. если иное не предусмотрено договором, то работы по сдаче выполненных строительных работ осуществляются за счет заказчика объекта строительства. Кроме того, заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.
Существенным элементом договора строительного подряда является порядок оплаты строительных работ, а также условия проведения взаимных расчетов, осуществляемые сторонами договора. Оплата работ по договору строительного подряда осуществляется на основе правовых норм статей 746 и 711 ГК РФ. В статье 746 отмечено, что оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Из этого следует, что субъекты договора строительного подряда могут применять те сроки, варианты, формы и порядок оплаты строительных работ, относительно которых они достигли согласия. Кроме того, согласно ст. 711, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненных строительных работ или отдельных их этапов, то заказчик обязан уплатить подрядчику договорную цену после окончательной сдачи результатов работ, при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо, с согласия заказчика, досрочно. То есть, из текста ст. 711 ГК РФ невозможно определить, когда именно заказчик должен оплатить выполненные работы подрядчику. Формулировка: "после окончательной сдачи результатов работ:" не определяет конкретный срок. Из этого следует вывод о том, что лучше вопросы, связанные с условиями и сроками оплаты, проработать на стадии заключения договора строительного подряда. Кроме того, важно указать в договоре форму оплаты строительных работ, так как ГК РФ не устанавливает, каким именно образом заказчик должен погасить свою задолженность перед подрядной организацией. Другими словами, субъектами строительного подряда могут быть предусмотрены любая форма и порядок оплаты стоимости строительных работ, не запрещенные законодательством Российской Федерации.
Если договором строительного подряда прямо не запрещено выполнение отдельных работ или всего объема работ третьей стороной, то законодательство допускает выполнение своих обязательств субъектами договора таким образом. Другими словами, генподрядная организация может привлекать подрядные, а подрядная - субподрядную, субподрядная - субсубподрядную, и, по такому принципу, могут образоваться довольно сложные хозяйственные отношения участников процесса капитального строительства. В связи с этим, систему договорных отношений, связанных с осуществлением капитального строительства, необходимо рассматривать как сложную комбинацию договоров строительного подряда между рядом хозяйствующих субъектов.
Таким образом, особенности договора строительного подряда и юридическая незавершенность нормативно-правового регулирования отношений, возникающих в ходе осуществления строительных работ, требуют значительных усилий, направленных на регламентацию взаимодействия участников процесса капитального строительства. Кроме того, особую актуальность при этом приобретают вопросы, связанные с организацией налогового, финансового, а также управленческого учета.

Изменение условий договора строительного подряда

Подрядчик может требовать пересмотра сметы, на что он имеет право только в случае, если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10% (п. 3 ст. 744 ГК РФ). Подрядчик выполняет работу за свой риск, понятием которого в широком смысле охватывается и риск не уложиться в согласованную с заказчиком смету. Поэтому если выход подрядчика за пределы сметы не обусловлен какими-либо экстремальными обстоятельствами, он не в праве требовать от заказчика никаких доплат. Следовательно, подрядчик не может ссылаться на обычный рост стоимости строительных материалов, обусловленный инфляцией, т.к. данное обстоятельство можно было предвидеть при заключении договора и учесть в цене договора. Однако даже если подорожание строительства произошло вследствие экстремальных обстоятельств (например, резко возросла стоимость импортных строительных материалов из-за введения Правительством Российской Федерации новых таможенных пошлин), но общая стоимость строительства возросла менее чем на 10%, связанные с этим дополнительные расходы возлагаются на самого подрядчика. ГК РФ, включивший в качестве самостоятельного подраздела "Общие положения о договоре", выделил в последнем специальную главу, посвященную его изменению и расторжению (гл. 29).
В главе 29 ГК РФ прежде всего четко разграничены изменения и расторжения договоров, произошедшие как по согласованию сторон, так и по требованию одной из них. Для обоих этих оснований установлены прямо противоположные презумпции. Имеется в виду, что возможность изменения и расторжения договора по согласованию сторон производится диапозитивной нормой (п. 1 ст. 450 ГК РФ), при этом "иное" может быть установлено самим Кодексом, другими законами, либо договором. В отличие от этого, одностороннее изменение допускается только в случаях прямо предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
К соглашению о расторжении или изменении договора предъявляются определенные требования. Так, оно должно быть совершено непременно в той же форме, что и первоначальный договор. Имеются в виду случаи, когда основной договор заключается в письменной простой или нотариальной форме. Поскольку соглашение представляет собой обычную или многостороннюю сделку, к нему предъявляются общие требования, предусмотренные в гл. 9 ГК РФ "Сделки".
Наделение сторон столь широкой возможностью определять судьбу договора составляет одно из прямых выражений договорной свободы: те, кто обладают правом по собственной воле заключать договор, должны быть, в принципе, столь же свободны в вопросах о его расторжении или изменении отдельных договорных условий.
Изменение договора в смысле, который ему придается в гл. 9 ГК РФ, имеет строго определенные границы. В подобных случаях меняются конкретные условия договора, но не его модель.
Однако при всем различии в основаниях и форме изменения и расторжения договора и то и другое в равной мере признается совершенным с момента заключения соответствующего соглашения при условии, что "иное" не вытекает из этого соглашения или из характера изменения договора. Если же основанием для трансформации договора служит судебное решение, договор считается измененным или расторгнутым с момента вынесения указанного решения (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Порядок изменения и расторжения договора определяется ст. 452 ГК РФ, в силу которой сторона обращается к контрагенту с соответствующим предложением. При согласии последнего договор признается прекратившим свое действие или действующим в измененном виде. И только тогда, когда на предложение расторгнуть или изменить договор не последует ответа в срок, указанный в предложении, установленный в законе или в договоре, а при отсутствии в них такого срока - в 30-дневный срок, либо получен отрицательный ответ, то сторона, от которой исходило предложение, вправе обратиться с заявлением о расторжении или изменении договора в суд.
Дела соответствующей категории включены в компетенцию арбитражного суда (п. 2 ст. 22 Арбитражно-процессуального кодекса РФ). Имеется в виду, что к экономическим спорам, разрешаемым арбитражным судом, в частности, отнесены споры "об изменении условий или расторжении договоров".
Материальные основания удовлетворения соответствующих исков указаны прежде всего в ст. 450 ГК РФ. Наряду с отсылкой к случаям возможного расторжения и изменения договора, предусмотренным в Кодексе, в другом законе или договоре, специально выделен раздел в самой ст. 450 ГК РФ "Существенное нарушение договора другой стороной". При этом имеется в виду нарушение, "которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной части лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора".
Независимо от того, идет ли речь о расторжении договора или о его изменении, соответствующие последствия наступают лишь в будущем времени. По этой причине, если "иное" не предусмотрено законом или соглашением сторон, все полученное каждой из них по договору останется у нее. Соответственно, ни один из контрагентов не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение или изменение договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Указанная норма позволяет сделать вывод, что за сторонами сохраняются и такие права, которые возникли у них до указанного в п. 3 ст. 453 ГК РФ момента. Это означает, что после вынесения решения об изменении или расторжении договора покупатель, получивший проданную вещь, возвращать ее не обязан. За последним сохраняется право требовать от покупателя оплаты соответствующей вещи.

Н.А. Адамов,
д.э.н., доц. кафедры бухгалтерского учета и аудита ГУУ

"Консультант бухгалтера", N 11, ноябрь 2006 г.