Отношения между субъектами инвестиционной деятельности строятся на основе договоров и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок строительства, за исключением случаев, предусмотренных Законом N 39-ФЗ. Согласно статье 18 указанного Закона прекращение или приостановление инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (например, признание участника инвестиционной деятельности банкротом; признание ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным).
Основными видами договоров, оформляемыми между участниками инвестиционной деятельности, являются:
- договор на реализацию инвестиционного проекта;
- договор участия в долевом строительстве;
- договор простого товарищества;
- договор на выполнение проектных и изыскательских работ;
- договор строительного подряда;
- договор на выполнение функций технадзора.
Основополагающим договором, с которого начинается инвестиционный процесс, является договор на реализацию инвестиционного проекта. Данный договор заключается между инвестором и заказчиком-застройщиком в случае, если инвестором является одно лицо.
Договор заключается в простой письменной форме. Действующий Гражданский кодекс РФ не содержит понятия и не регламентирует правоотношения сторон по договору на реализацию инвестиционного проекта. Но согласно статье 421 ГК РФ "Свобода договора" стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами договор, условия которого определяются по усмотрению сторон либо обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. Согласно статье 422 ГК РФ данный договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Инвестор имеет право самостоятельно определить объемы, направления капитальных вложений, а также заключить договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ (ст. 6 ФЗ N 39-ФЗ).
Основное требование, которое закон предъявляет к инвестиционным контрактам, содержится в статье 432 ГК РФ, согласно которому существенным условием любого договора (без которого договор считается незаключенным) является условие о предмете договора.
Предмет договора
Предметом договора является реализация инвестиционного проекта по реконструкции (реставрации, новому строительству) объекта недвижимости. В договоре должен быть определен адрес расположения объекта недвижимости (строительный адрес), номер дома, общая площадь объекта.
Под инвестиционным проектом следует понимать совокупность организационно-технических мероприятий по созданию (реконструкции, реставрации) с использованием вложений собственного и/или привлекаемого капитала (инвестиций) от различных источников объектов недвижимости нежилого назначения, инженерных сооружений и пр. в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных (ремонтных), пусконаладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию и оформления имущественных прав.
Обязанности сторон
Основные обязанности заказчика по контракту соответствуют его функциям, перечисленным выше (см. § 1.1.2).
Основные обязанности инвестора:
- своевременно в полном объеме вносить денежные средства заказчику для реализации инвестиционного проекта;
- представлять по просьбе заказчика документы, необходимые для оформления права собственности инвестора на построенный объект.
Другие условия
Кроме предмета, прав и обязанностей сторон в контракте определяются следующие условия:
- срок реализации инвестиционного проекта и срок действия договора. Как правило, определяется, что договор действует в течение срока реализации инвестиционного проекта;
- ориентировочный размер вносимых инвестиций и порядок его изменения, график, форма и порядок финансирования;
- размер и порядок оплаты услуг заказчика;
- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств;
- порядок и основания изменения и прекращения контракта;
- возможность и порядок уступки прав по контракту.
| 
