Договор участия в долевом строительстве
В том случае если инвестирование в строящийся объект осуществляется несколькими инвесторами, то привлечение их средств осуществляется на основании договора участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
С 1 апреля 2005 года вступил в силу Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Указанный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Договор заключается в письменной форме.
Участниками долевого строительства являются граждане и юридические лица, вкладывающие денежные средства в строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (то есть, по сути, являющиеся инвесторами) на основании договора участия в долевом строительстве, в целях возникновения права собственности на объекты долевого строительства.
Статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости предусмотрен перечень существенных условий, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве. При отсутствии в договоре нижеперечисленных условий такой договор считается незаключенным.
Предмет договора
Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
участнику долевого строительства
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, который должен быть единым для всех участников долевого строительства. О санкциях за нарушение срока читайте ниже.
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты
Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Уплата цены договора может производиться участником долевого строительства путем:
- единовременного внесения платежа, просрочка которого в течение более чем трех месяцев является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке;
- внесения платежей в предусмотренный договором период. Нарушение срока внесения платежа более чем трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
Законом также определено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Гарантийный срок на объект долевого строительства
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такой недостаток выявлен в течение гарантийного срока.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются со дня внесения участником денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.
Обязанности застройщика
Обязанностями лица, выполняющего функции застройщика, являются:
- получение в установленном порядке разрешения на строительство;
- оформление (подтверждение) права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства;
- опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, содержащей полную и достоверную информацию, не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником;
- предоставление проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- ежеквартальное внесение изменений в проектную документацию в части сведений, касающихся величины собственных денежных средств, финансового результата текущего года, размера кредиторской задолженности. Изменения подлежат опубликованию в течение 10 дней со дня внесения изменений;
- представление для ознакомления любому обратившемуся лицу: учредительных документов застройщика; свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе; отчетности о финансово-хозяйственной деятельности; аудиторского заключения; утвержденных годовых отчетов, бухгалтерских балансов в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона N 214-ФЗ;
- представление для ознакомления по требованию участника долевого строительства: разрешения на строительство; технико-экономического обоснования проекта строительства объекта; заключения государственной экспертизы проектной документации; проектной документации, включающей в себя все внесенные в нее изменения; документов, подтверждающих права застройщика на земельный участок;
- в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществление строительства объекта;
- использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства объектов долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
- получение разрешения на ввод в эксплуатацию объектов долевого строительства;
- передача по передаточному акту соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее предусмотренного договором срока. Причем этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства;
- передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;
- передача в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов, подтверждающих факт постройки объекта (разрешение на ввод в эксплуатацию объекта), для государственной регистрации права собственности участников на объект долевого строительства.
По договору участия в долевом строительстве обязательства застройщика считаются выполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Права застройщика
Застройщик вправе:
- привлекать денежные средства участников долевого строительства;
- предъявлять требование о расторжении договора в судебном порядке при нарушении участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора.
Застройщик несет ответственность перед участниками долевого строительства за качество возводимого объекта и соблюдение срока строительства.
Так, при нарушении срока передачи объекта застройщик обязан уплатить неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если строительство объекта не может быть завершено в срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока застройщик направляет участнику предложение об изменении договора.
При создании объекта с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного договором использования, по требованию участника застройщик должен произвести, если иное не установлено договором: безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, либо соразмерное уменьшение цены договора, либо возмещение расходов участника на устранение недостатков.
Ежеквартально застройщик должен сдавать в уполномоченный орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Обязанности дольщика
Обязанностями участника долевого строительства (дольщика) являются:
- уплата обусловленной договором цены;
- при получении сообщения от застройщика о завершении строительства объекта и его готовности к передаче принятие объекта в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Принятие объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию оформляется путем подписания передаточного акта.
По договору участия в долевом строительстве обязательства дольщика считаются выполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Права дольщика
Участник долевого строительства (дольщик) имеет следующие права.
Требовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков в случае, если лицо (застройщик) не имеет права на привлечение денежных средств граждан в соответствии с Законом N 214-ФЗ.
Обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения при нарушении застройщиком требований к проектной документации.
При создании объекта с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного договором использования, по своему выбору потребовать от застройщика, если иное не установлено договором: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (не менее 5 лет).
До подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям о качестве, и до устранения застройщиком недостатков по качеству отказаться от подписания передаточного акта (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств (проценты начисляются со дня внесения участником денежных средств), в случае:
- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
- прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
- существенного изменения проектной документации строящегося объекта долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта;
- неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ;
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- в иных предусмотренных договором случаях.
Обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после подписания передаточного акта о его передаче.
Уступить свои права требования по договору участия в долевом строительстве, но только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном главой 24 ГК РФ.
В соответствии со статьей 17 Закона N 122-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном статьей 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента регистрации.
Статьей 25.1 Закона N 122-ФЗ установлено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с данным федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства, а при регистрации договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, представляются также разрешение на строительство, проектная декларация.
Статьей 19 Закона N 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика по опубликованию проектной декларации в средствах массовой информации и (или) размещению в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Проектная декларация включает в себя:
- информацию о застройщике;
- о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;
- о государственной регистрации застройщика;
- об учредителях (участниках) застройщика;
- о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
- о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия;
- о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
- информацию о проекте строительства, например:
а) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
б) о разрешении на строительство;
в) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
г) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
д) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
е) и другие.
Согласно статье 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Так, например, Закон N 214-ФЗ в статье 4 предусматривает, что в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
Для перехода по сделке к другому лицу прав кредитора - участника долевого строительства не требуется согласия должника (в рассматриваемом случае - застройщика), если иное не предусмотрено договором, но должник должен быть письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу. В противном случае новый кредитор несет риск вызванных этим для него не благоприятных последствий (исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору).
Если иное не предусмотрено договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Участник долевого строительства, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Согласно пункту 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Уступка прав требования совершается в простой письменной форме.
Поскольку в соответствии со статьей 17 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то и договор о переуступке участниками долевого строительства своих прав по договору другому лицу также подлежит государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ).
Законом N 39-ФЗ также предусмотрено право инвесторов на передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ (ст. 6).
До введения в действие с 1 апреля 2005 г. Закона N 214-ФЗ переуступка оформлялась путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между дольщиком и третьим лицом. Но регистрации договора об уступке прав требования в соответствии со статьей 389 ГК РФ не требовалось, так как сам договор долевого участия в строительстве регистрации не подлежал.
В случае если участник долевого строительства оплатил застройщику не всю сумму по договору, то, как уже сказано выше, он может переуступить свои права требования по договору только одновременно с переводом долга.
В соответствии со статьей 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Закон N 214-ФЗ предусматривает, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора участия долевого строительства у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства объекта земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект.
Также при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства сразу же считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав объекта, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения тоже считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
Залогом вышеуказанного имущества и прав обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом N 214-ФЗ и (или) договором;
- уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
- наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
| 
